9月21日，杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)該市可售商品房達(dá)70183套，以目前的銷(xiāo)售水平計(jì)，預(yù)計(jì)消化這批存量房源要超過(guò)19個(gè)月時(shí)間。

　　上周，杭州僅成交住宅554套，環(huán)比下滑10.5%，多個(gè)樓盤(pán)連續(xù)數(shù)周零成交。9月15日杭州“海運(yùn)國(guó)際大廈”樓盤(pán)甚至出現(xiàn)505套退房大單，市值12.9億元。

　　杭州土地市場(chǎng)亦冰冷刺骨，截至9月22日僅轉(zhuǎn)讓36.3畝遠(yuǎn)郊商業(yè)用地，而宅地市場(chǎng)再度停擺，沒(méi)有任何成交記錄。這對(duì)杭州的土地財(cái)政提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

　　杭州市人大常委會(huì)8月30日審議的市本級(jí)預(yù)算執(zhí)行情況審計(jì)報(bào)告顯示，截至2010年底，杭州市以土地出讓收入作為償債來(lái)源的政府負(fù)債，占地方政府性債務(wù)余額達(dá)81.73%，遠(yuǎn)高于全國(guó)23.8%的水平。

　　這份審計(jì)報(bào)告披露，杭州個(gè)別區(qū)縣政府性債務(wù)償債率突破預(yù)警指標(biāo)，最高的已達(dá)62%。

　　現(xiàn)有存量房可供20萬(wàn)人居住

　　截至9月21日，杭州透明售房網(wǎng)顯示可售商品房達(dá)70183套，其中住宅49143套。未來(lái)幾個(gè)月，杭州市場(chǎng)上的擬開(kāi)盤(pán)數(shù)量還有很多，將有更多房源面臨積壓。

　　杭州樓盤(pán)銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)低迷。本報(bào)從杭州市統(tǒng)計(jì)局獲悉，前8個(gè)月杭州新建商品房銷(xiāo)售面積452.5萬(wàn)平方米，比去年同期下降11.4%，環(huán)比下降8.9個(gè)百分點(diǎn)。最近三個(gè)月，成交面積“三連降”。

　　而最近新開(kāi)的8個(gè)住宅樓盤(pán)，房源總量2316套，累計(jì)成交522套，成交率僅為23%。9月12日~18日，杭州共成交住宅554套，環(huán)比下滑10.5%；預(yù)定252套，環(huán)比下降50%。

　　“杭州的存量房已相當(dāng)于一座小型城市的規(guī)模了?！毙呛瀑Y本資深品牌經(jīng)理陳賢鋒指出，這些存量房的可售面積超過(guò)800萬(wàn)平方米，根據(jù)杭州戶均人口2.59人計(jì)算，每套房子給一戶家庭居住，現(xiàn)有存量房可供20萬(wàn)人居住。

　　陳賢鋒分析，上半年杭城住宅銷(xiāo)售額為332.4億元，按照成交面積196.6萬(wàn)平方米計(jì)算，均價(jià)為16907元/平方米。而800萬(wàn)平方米的可售房源，加上下半年預(yù)測(cè)還有400萬(wàn)平方米住宅供應(yīng)市場(chǎng)，保守估計(jì)積壓的銷(xiāo)售回款超過(guò)2000億。

　　而據(jù)杭州透明售房網(wǎng)公開(kāi)信息，杭州樓市三巨頭綠城、濱江、萬(wàn)科三家現(xiàn)有存房6183套，總可售面積達(dá)80.04萬(wàn)平方米。按最近一個(gè)月的成交均價(jià)計(jì)算，沉淀資金就達(dá)230億元。

　　巨額資金無(wú)法快速回籠，已成為開(kāi)發(fā)商的隱憂。據(jù)上市公司半年報(bào)，杭州濱江集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流同比下降21.66%，廣宇集團(tuán)下降162.82%，而萊茵置業(yè)更是高達(dá)709.81%。

　　背在房企身上的債像雪球一樣越滾越大。綠城集團(tuán)中報(bào)顯示，截至6月30日，綠城房產(chǎn)銷(xiāo)售額201億元，僅完成今年全年目標(biāo)550億元的36.54%，負(fù)債率高達(dá)160.2%。而在杭州開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的萬(wàn)科(000002.SZ)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)62.4%，保利地產(chǎn)(600048.SH)達(dá)69.4%。

　　為了減輕運(yùn)營(yíng)壓力，杭州保利灣天地和世茂首府兩樓盤(pán)近日率先“深度降價(jià)”，降幅達(dá)30%以上，成交均價(jià)、降幅均創(chuàng)2008年以來(lái)的新低。

　　“這些樓盤(pán)大幅降價(jià)并不是孤立的，而是整個(gè)樓市走勢(shì)的反映?！敝袊?guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示，在經(jīng)歷了一系列的調(diào)控后，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了下行階段。

　　政府償債前景堪憂

　　杭州樓市危機(jī)已傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。

　　今年1~6月，杭州(包括主城區(qū)、余杭和蕭山)共成功出讓土地107宗，約4490畝，另外有5宗地塊流拍。107宗土地成交金額為279.7763億元，同比下降30.7%。主城區(qū)賣(mài)土收入91.6億元，創(chuàng)下了近5年來(lái)的新低，同比下降62%。

　　2009年，杭州土地出讓金達(dá)1200億元，為全國(guó)城市第一。2010年，該市本級(jí)政府性基金收入計(jì)劃585億元，其中賣(mài)地收入高達(dá)550億元。

　　在土地收入銳減的背后，杭州超過(guò)八成的政府債務(wù)償還必須依賴土地收入。

　　杭州市人大常委會(huì)8月30日審議的市本級(jí)預(yù)算執(zhí)行情況審計(jì)報(bào)告顯示，截至2010年底，杭州13個(gè)區(qū)、縣(市)地方政府性債務(wù)余額總計(jì)960.96億元。

　　其中，政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)達(dá)836.84億元，占87.08%，遠(yuǎn)高于全國(guó)62.62%的總體比例；而明確以土地出讓收入作為償債來(lái)源的達(dá)683.93億元，占81.73%，遠(yuǎn)高于全國(guó)23.8%的水平。

　　這份審計(jì)報(bào)告披露，個(gè)別區(qū)、縣(市)政府性債務(wù)償債率突破預(yù)警指標(biāo)，個(gè)別地區(qū)政府性債務(wù)償債率突破預(yù)警指標(biāo)，最高的已達(dá)62%。

　　而受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響，導(dǎo)致地方政府土地出讓收入大幅下降。2011年杭州市本級(jí)土地出讓金預(yù)算收入為550億元，比2010年減少370多億元，降幅達(dá)40%。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院8月土地市場(chǎng)報(bào)告，8月杭州土地出讓平均溢價(jià)率僅為1%，較7月下降21%。